试探性进入二三线城市 海外基金目前处培育阶段

2007-8-20 11:41:31

在一浪高过一浪的人民币升值热潮中，各海外基金纷纷吹响了进军二三线城市地产的号角。与之相应，二三线城市的中小开发商似乎看到了融资曙光，也纷纷出马，开始寻求各路基金。

记者所采访的业内人士则进一步认为，在这股被热捧的海外基金中，也还存在着虚假基金的威胁。

“现在活跃在二三线城市市场上，一类是真正的基金，一类则是基金掮客——中介。”联合发展投资顾问陈广宇认为，后者的存在要对夸大海外基金效应、扰乱市场承担一部分责任。

谨慎面对二三线城市

尽管土地的升值迫使海外基金开始在二线城市寻找更便宜的合作项目，尽管操作模式各有所异，但基金与投行均不约而同地选择了天津、大连、重庆等重点二线城市。

与庞大的二三线城市数量来说，这些被划入挑选范围的城市都被赋予了“尖子生”的含义。虽然属于二线城市，但由于长期的产业发展与积累，已比较接近一线城市的经济水平，而地价却还有较大的升值空间。

2007年7月31日，央行上海总部在《2007中国区域金融稳定报告》中指出：“在人民币升值预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业。”陈广宇分析认为：“在以房地产位置为投资先决条件情况下，基金只有选择成长性较好、升值空间较大的发达城市。而在剔除了直辖市与几个发达省份后，剩下地区的住宅均价还不到2000元/平方米，缺少与基金对口的经济实力。”“外资基金投资中国内地的资金份额实际上非常小，并不能对二三线城市的整体发展起到过多的杠杆作用。”香港中华开发资本有限公司执行董事刘孝宁向记者表示：“中华开发在二线城市的项目目标将紧缩到几个重点省市直辖市，并在沈阳、天津等重点城市挑选重点企业项目。”而另一位不愿意透露姓名的某基金高管透露：“尽管公司也在二三线城市寻找项目，但同时也在北京操作着另一大型项目。”由于该基金进入中国不久，公司不会贸然在二线城市投资开发项目。

外资进入一个城市需要一个试水过程，尽管与当地开发商合作是个上佳的选择，但一旦选错合作伙伴，将带来严重的经济与声誉损失。因此，面对可能的失败，谨慎的基金宁愿多试探一段时间。“相比冒进可能带来的数亿美元的基金损失，我们更愿意先用两年时间花费几十万元学习研究，然后一举成功。”该高管认为尽管中国市场普遍看好，但对于并不熟悉的二线城市仍是谨慎为好。

而业内也认为，目前基金在二三线城市尚处于培育阶段，暂时不会大规模成立。

基金掮客浑水摸鱼

真正的外资基金只会将绣球抛给圈定的重点二线城市。但众多的二三线城市中小开发商因融资受限，已经对外资基金迫不及待。

在这种情况下，一些“虚假投机基金”开始兴起。一位业内人士揭露：“一些基金所在地的房地产发展起步比中国内地略早，技术投资经验并不发达，再加这些地区目前经济状况并不景气，因此来中国投资都带有投机心理。”据了解，更有一类“基金掮客”，在市场中倒卖基金信息，充当黑中介角色。这类掮客，往往以帮助房地产企业做与外资基金对口的通用财务报表以及承诺协助股本上市为由，收取大量的咨询费。而过后却没有任何内容反馈。据记者调查，这种诈骗性咨询费最高可达百万元。

同时，这类掮客还会利用基金想找项目的心理，如法炮制，声称可以为基金公司提供项目，收取中介费。“我们公司经常会受到一些类似个体户的掮客骚扰，这已经成为一种普遍现象了。”刘孝宁对此类行径表示无奈。

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