江林东：北京确实存在囤房现象 应限制和打击

2006-5-11 16:15:00

　2006房地产调控政策到底该不该出，如何认识当前房地产面临的问题、矛盾与症结；值社会各界热切关注房价与调控政策之际，中国政策科学研究会与《楼市》杂志特邀业界权威人士济济一堂，风云际会房地产业规格最高的专家研讨会，高屋建瓴、深入探讨政策、大势，为推动房地产行业健康发展谏言、献策。
▲ 中国国际工程咨询公司国际部副主任江林东
　　江林东：今天参加这个高峰会，安排我参加第二个议题的研讨，我看了一下，这里面提到第四个问题提到当前房地产市场状况以及所面临的严峻形势。我不认为现在形势是严峻的。为什么呢？因为我们现在看到一个高房价，如果把这个严峻就定义在高房价上，我认为不是这样的。在十年前的1996年，当时是什么情况呢？是高房价，低需求，当时房价高是成本高，一个是造价高，还有是各种税费非常高。再加上当时没有现在的信*政策，完全让消费者拿自己的钱买房，他买不起，所以那个时候出现大量的空置，当时高房价和低需求，那个形势是严峻的。现在是高房价，高需求，甚至出现抢购，这个和十年前的情况是不一样的，我有2004－2005年的数据都说明了住宅成交面积远大于供给面积，这个说明需求大于供给，这个就是一个基本的条件，就是房价为什么上涨，基本的现状是由于供求关系决定的，这是一个基本的观点。

　　为什么现在出现了上涨过快，甚至出现了抢购的现象，他有几个原因，一个就是从2005年宏观调控政策以后，再加上媒体，包括一些专家学者的提倡，出现了一个持币待购，有一部分人希望等待房价下降再去购房。这部分需求到了2006年，北京的房价还在上涨，这样的话，需求就释放出来了，这个释放的需求就增加了购房的能力。

　　第二个，现在北京市房源的稀缺性比以前严重，为什么这么说呢？我们谈土地的稀缺性也好，房源的稀缺性也好，不能离开它的区位性。所有的土地也好，房地产也好，它的基本特性就是区位性。比如二三环的建筑，就是住房建设的土地是日益减少，包括二环以内，去年开始北京市提出来二环以内不再建设新的住宅项目了。二环今年上市只有四个项目，四个新的住宅项目房价都在两万以上。这个就是更加稀缺，稀缺性造成了房价的上涨。三环也是一样，除了南三环的的区域土地还比较充裕，其他三个方向土地都是稀缺的。随着二三环之内的土地和房源供应的稀缺，必然要拉高房价，这个也是需求和供给之间的关系。

　　还有一个拉动这回清够的就是因为2005年持续到今天的房价上涨，许多人感觉到我现在不买房，将来会涨的更高，现在买房会比将来要低，这是一个心理的作用。

　　还有两个原因，就是我们的城市化，我们现在的城市化的速度这几年是加快了，加快的特征有两个，一个是人口向大城市集中，这个集中速度是比较快的。实际上北京市户籍人口增长是相当稳定的，大将就是千分之一，也就是说北京市现在户籍人口1100万，每年自然增长率就是千分之一，也就是一万左右。你要说一万左右，两个人组成一个家庭的话，只有5000套房子，这几个楼盘就解决了，没有什么问题。北京市现在的人口主要增加的部分是外来人口，比如说像2005年大概北京市是36万，除了北京市自己的一万，还有35万，这个就造成的很大的需求。

　　城市化速度加快的第二个特征是什么呢？就是财富向大城市集中，这个速度现在也加快了。为什么呢？今天一季度房地产数字讲的很清楚，北京房地产40％是外来人口购买的，这个为什么是外来人口呢？因为包括了外地人和境外的人。而且北京市高档住房52％，包括境外单位，是达到54％点几，都是由外来人口和境外人口购买的。这个数字说明了什么？就是财富向大城市的集中。集中了以后必然要体现在房子购买上，这个外来的财富就加剧了房价的上涨。这个因素不是短期的，而是一个长期的现象，包括人口的集中和财富的集中都是长期的现象，这是我们房地产将来房价上涨的一个长期因素。

　　当然，还有一些我们讲的常规的经济规律，比如说gdp的增长，收入的增长，这些都是常规的规律，只要一个国家的经济持续发展，收入持续发展，他的房价一定是要往前发展的，加上土地资源不断的在销售出去，消耗殆尽，土地的稀缺性越强，他的需求越上涨。

　　再谈一下大家今天谈到了从2005年的宏观调控政策都失灵了，没有起作用。我看是这样的，第一个，我认为这个宏观政策是起到作用了，确实是发挥的作用，发挥作用的体现就是以上海为代表的少数城市的房价是马上下去了，大多数城市房价没有明显的下降，持续的保持缓慢的上升。这个原因说明什么问题特？当时对房价上涨因素的判断有偏差。两个地方有偏差，第一个就是房价是炒作上去的，有泡沫，是炒房炒起来的。第二个是国外游资使得这个房价炒上去的。这是两个基本的判断。那么我们这些政策出台了以后，为什么上海的房价能够马上下来呢？就说明这些税收政策，我们只要好好看看现有的税收政策，对炒房者是非常不利的，这些税收政策是非常严厉的。你要跟国际上一些税收政策相比，我们现在的税收政策不但比别人程度差，而且比别人更加严厉。所以，这些税收政策出来以后，上海的房价下降，说明确实存在炒房现象，而且有泡沫，是存在于上海这样少数城市里面。这个炒房不可能没有，在任何一个市场，任何一个国家房地产市场都有短期投机行为，这是客观存在的，但是要看他的数量和规模，如果规模比较小，他占我们的比例小，就不形成对整个房价拉动的因素。现在这个政策出来以后，上海房价下降，说明这个政策是有效的，而且这个政策将来会影响我们整个房地产未来的趋势，因为也可能别的城市也有人炒房，这些政策可以保证房地产市场的良好运行。

　　那么这个政策为什么没有起到打压房价的作用呢？因为房价基本的规律是供求关系决定的，不是由你的政策措施决定的，当时2004年到2005年两次提息，他的作用基本上是为零，甚至是负作用，因为两次提息以后，房价没有任何变化。为什么有负作用呢？负作用有两项，第一个负作用就是使那些收入比较低的人购房成本增加了，因为总成本增加了，他购房困难更大了，使购房难的问题更加加剧。第二个负面作用就是说那些买了房的人，他的还款成本增加了，就是现在有人叫房毒，这个还款成本增加以后，这些人出现大量的提前还款，提前还款相当于对我们当前的一些宏观政策的不信任。*应该是银行的优良资产，这个不是中国，这是所有国外各个银行多是这样的，就是把**的东西作为优良资产。刚才左小蕾女士也谈了，就是我们现在银行有大批的存款*不出去，你现在通过房*把资金盘活了，用出去，这个是对我们金融和银行是有利的。现在提前还款，实际上等于是没有解决我们的困难，加重了我们的负担。所以，这是两个负面作用。

　　包括刚才谈到的今年又提了一次息，主要不是为了房子，是为了经济发展过热，投资过热的问题，对房价也没有什么影响，只能带来一些负作用。包括提高首付款的比例，我认为这个也是没有什么正面作用的，因为他只略加大了收入低的人购房困难，就是说你把房价压下去了，把的购房的困难又加大了，没有解决他购房和住房的问题。所以，这个政策因为现在没有出台，咱们只是在讨论，这个政策应该是不会起什么有效作用的。

　　再谈谈现在关于问题解决的问题。一个就是说现在确实出现了有囤地囤房的现象，但是这个现象有多严重，影响面有多大，这个不知道，也没法做这个社会调查，但是这个现象确实有，我自己做了一些很简单的调查。给一个房地产公司打电话过去，某一个楼我知道有多少套房可卖的，一问他，他说这个已经卖完了。实际上他期房里面有很多，在房地产交易网上是有这个房子，应该是没定出去的，再问他，他说是公司不让卖，实际上这个囤房现象是有的。所以，从政府来说应该制定政策，限制和反对这种囤地和囤房的现象，这个是政府能做到的。

　　第二个，就是从政策上要引导中低档房的建设，一个是要加强规划，就像刚才左小蕾讲的，哪些地是建高档房，哪些土地是建中低档房，我可以提出这个规划，这个不是政策强制的规划，我可以用容积率、住房面积，配套设施，比如车位的多少进行限制，通过市场进行调节，保证我们中低档房的供给，否则的话，我们土地都建高档房，这个房价肯定是居高不下。

　　还有一个，就是进到住房体系，我认为现在把眼光全部盯在房价上，盯在现有的房地产市场上，我觉得这个是一个有偏差的方向。因为一个健全的住房供给体系，至少应该有三个组成部分。第一个就是通过市场去购置房屋，第二个是通过市场租赁房屋，第三个是有政府的公共住房体系。这三个体系应该能解决社会不同收入层次的住房需求。我们举一个例子，就是香港，香港50％的人是通过市场购买房子解决住房问题，而50％的人是通过政府的公共住房体系解决自己的住房问题。而这50％的公共住房是通过廉租房和廉价房，包括住房补贴解决的，就是香港那么高的人均gdp，他2004年是两万三千七，他的50％的人口还要通过公共住房解决。我们现在导向是全民所有的人人们购房，这个导向我认为是有偏差的。

　　所以，我觉得现在应该是什么呢？把眼光放到如何健全和完善我们有结构缺陷的住房体系上，完整这个体系，这些才能解决我们长期的住房难的问题。

　　还有一个观点，就是税收制度，现在我们的税收制度是一刀切，全国都是一刀切，没有地区差异性，而我们现在房地产最大特别就是有地区差异性和区位性。我们的房地产价格也好，和当地的经济发展差异、收入差异、人口差异是息息相关的。你的税收制度现在是一刀切，没有差异，所以造成了财富都向城市集中，而且加快集中，所以造成房价上涨。在国外的税收差异性是普遍的，就是采取这个措施了，比如澳大利亚，澳大利亚的财产税变化非常大，像北美地房地产税是1.5％，到塔斯马尼亚是3.3％，维多利亚州是9.5％，到新南威尔士就是11.1％，就通过税收引导人口向中小城市，向人口比较稀少的地区，向经济不发达的地区流动。我们不能无限制的把人口和财富向城市集中，因为城市资源是有限的，包括土地资源也好，水资源也好，都是有限的，不可能无限的扩张。所以，我们应当从税收上采取措施。

　　第二个，就像首次住房的税收应该给予鼓励，澳大利亚在税收上有明确的政策，首次购房都给予税收上的优惠。还有一个优惠是什么？叫自住房的优惠，就是说你第一次买房是自住的，你卖掉，再买新的房是改善，对于改善的自住住房的税收上也有优惠，对于重复买房，买多套房子的税收是要加重的。所以这个税收制度应该在我们国家建立起来，利用这些制度来限制这种财富的集中和房价的增长。

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