杨燕敏：4年半时间北京市政府土地收益121亿

2006-5-11 11:29:00

　　五月，国家对房地产宏观调控政策实施一周年。一年来，除上海等个别城市房价在政策挤压下上升趋缓之外，全国大部分城市房价仍处于快速上升态势。宏观调控效果受到各大媒体和社会各界普遍质疑。
　　2006房地产调控政策到底该不该出，如何认识当前房地产面临的问题、矛盾与症结；值社会各界热切关注房价与调控政策之际，中国政策科学研究会与《楼市》杂志特邀业界权威人士济济一堂，风云际会房地产业规格最高的专家研讨会，高屋建瓴、深入探讨政策、大势，为推动房地产行业健康发展谏言、献策。
▲ 北京土地学会理事长杨燕敏发言实录
杨燕敏：我是北京土地学会的副理事长，2002年以后我已经退休了，所以现在在土地学会做副理事长，我们组织和从事一些土地管理方面的工作的研究。应该说土地的一些很多的问题，政策问题，或者是管理问题，政府主导作用是比较强的，我们非在职人员对问题的看法是不能把握的很全面的，这个是我们一个非常特殊的情况，我说明一下。

　　我们第一个问题是土地政策问题，我先简单说一下，从2002年以后北京市和全国一样，对土地供应制度进行了深化改革，这是众所周知的，这个改革主要体现在几个方面。第一个就是我们供地从多头供应转化到统一供应，供地是政府统一供地。第二个是计划供地，以前土地管理方面计划性差，我们尤其是2005年北京市建设用地供地办法出台以后，更加进一步明确了我们土地供应是要做到计划供地。第三个，我们从1992年到2002年这个时间有偿出让的土地是生地出让，从2002年以后政府土地出让是熟地的方式。第四，就是经营型土地一律进行招拍挂。第五个就是政府对土地的监管加强，包括对闲置地的收回等等。这都是我们对土地供应制度方面的改革的深化，在这方面的讨论已经是比较深刻了。

　　从2002年以来到现在近五年的时间中，也是北京市土地整理储备中心成立的五年时间中，我们新的土地供应制度改革以后，从我个人的角度来看，我们有哪些方面的问题值得我们进一步考虑，我感觉有这么几方面的问题应该进一步的考虑。

　　第一，应该说政府从2002年以后在土地供地制度方面进一步的深化改革，政府在土地供应这个领域中的多元化角色进一步显现和加强了，政府既是土地的所有者代表，又是宏观经济的管理者，也是社会公共事务的服务者，同时也参与了经营，政府也是土地交易的一个主体之一。在这个作用上，我感觉到我们进一步的显现了，就是在土地经营的色彩上进一步加强了。

　　第二，我们从近两三年来在房地产市场进行了宏观调控，严格土地管理，对土地节约和节约用地，土地资源进一步的管理方面，我们都加强了。不可回避的问题，应该说地价，就是房地产开发中，在经营性用地中拿地的成本应该是提高了。我这有一个简单的统计数据，从大的统计来说，我们2001年11月开始进行招拍挂，就是进入市场交易的，大家还有一个概念，北京市土地供应方面，从1992－2002年十年间，我们划拨用地，出让地，或者是征地都没有办出让或者是划拨的手续，当然总的来讲，我们年供应土地是3500－4000公顷，2004年是一个拐点，2005、2006是6500－6600公顷。但是经营型土地是总供地的20－30％，就是走市场招拍挂的，因为我们70－80％的地还是处于划拨和协议出让，20－30％，甚至不足这些是走市场招拍挂的。所以，我们市场招拍挂的量我们应该有一个总的概念。

　　从2001年11月到2006年4月，北京市在土地市场上叫做交易的土地是215宗地，1491公顷，总成交价是380亿，其中121亿是政府收益，259亿是土地一级开发成本。其中121亿中土地加价是47亿，就是整个土地市场现实出市场交易真正价格，比原来的成本价，或者是协议出让价是提高了。所以，土地的价格在开发商拿的低成本方面提高了。我们也进一步分析，实际上现在从北京市土地管理局，或者是土地整理储备中心，也在加大力度进行降低经营性土地的土地一级开发的成本，但是有很多难点确实是难以克服。比如说现在作为土地一级开发目前的体制和模式是由土地整理储备中心和分中心进行开发，这个量是非常小的，也就是10％，80－90％的土地还是由房地产开发商进行土地开发，或者是原来8·31之后的一些房地产开发商进行土地开发继续进行，或者是我们委托，或者是招标。

　　从这个来讲，大量的土地开发问题就是征地难，征地成本大幅上升，搬迁安置成本也大幅度上升。再一个就是市政配套的问题，目前我们市政水电气配套设施都是国有公司在进行特许经营，进行垄断，所以很多加以也难以下来。再就是融资的费用大幅度上来，再就是管理费用大幅度提高。所以，土地一级开发成本，我们在想办法降低，以及如何进行监控，但是很难做。所以，这个是土地拿地成本大幅度提高。但是从土地供应来讲，由于计划供应，我们供应量少了，实际上北京市的供应量来讲，831以后存量的地，以及2005、2006年土地供应总量应该是能够保证土地供应，但是拿地成本提高这也是一个事实。

　　所以，作为北京市用地政策来讲，像我刚才说怎么进一步发挥政府的职能作用，这个体制、机制的改革，再一个是怎么降低土地开发成本，做好土地供应，这个是我们应该做的工作。其实我很少参加房地产政策论坛，因为有些情况需要整个理论界、研究界进一步加强工作的。我想谈三点：

　　第一，就是作为政府主导或者是研究部门，应该对房地产业统计数据进行科学化的完善。比如北京市来讲，北京全市房屋有多少，我们没有准确数据，我们说空置率，这个空置率有多少，这个数据都要统计。包括我们房地产领域的数据统计，应该是区域性，分类分群体进行细化，而且我们能够把比较科学的客观的信息进行统计，这些基础性的工作我们做的比较不够。所以，在基础性数据不够的基础上，我们研究的问题就缺乏数据的支撑和科学准确的判断。

　　第二，我们应该加强市场细化分析，因为房地产市场是区域性极强的，我们应该对各类不同用户，各类不同标准，各类不同购房群体进行细化分析，而减少宏观数据笼统的说法，使得我们各方对市场认识更加明确和清晰，这样的工作我们比较缺乏。拿北京房地产市场来讲，刚才王主任也特别说这个问题了，其实北京房地产市场已经城门大开，近十年以来，我们土地迅速的扩张、膨胀，我们人口迅速扩张，购房主体已经不是北京市民。我看了一个资料，北京购房的主体，首先是由政府作为投资主体做的拆迁，我们这几年城市拆迁量很大。第二个需求应该是我们对住房的改善。

　　第三部分是属于我们家庭的自然增长。

　　第四部分是投资。
　　第五部分是由于我们政策的不到位，或者是我们在审批之后的监管不够，比如说我们大量的公寓和住宅做商住两用。
　　所以，我们各方面的需求究竟如何，应该做一个市场的比较详细的分析。我觉得我们作为政府管理，或者是研究部门，对市场的这些基础数据和市场的细化的研究，我们做的不够，所以呈现给公众的很多信息科学性和准确性都不够，所以大家在一些市场中容易出现混乱，以及不能很好的把握市场，这是我们管理和研究部门应该加强工作的。谢谢大家！
曹建海：我提一个问题，北京市在去年的土地征用到拍卖，北京市在土地上获利多少，有没有一个数？

　　杨燕敏：121亿。

　　曹建海：这个利益的获得是不是政府付出了什么劳动获得的，就是政府付出了什么劳动，就是通过服务，通过什么获得这个利益，它的依据是什么？

　　莫春：提问的是我们社科院的曹研究员，我也有一个类似的问题想问的，就是您刚才说的土地成本这块确实在提高，比如征地成本在提高，拆迁费用在提高。现在拍卖土地，政府底价是你的成本，但是有时候是高出底价很多的，这个高除外的就是额外的收入。就是希望拿到土地的企业多，而土地供应比较少，就造成大家纷纷提高土地拿这个土地。

　　曹建海：就是现在我们不得不把地方政府归入地产商的行列了，因为本身长地是很便宜的，最后卖的很贵。实际上如果农民卖这个地，他也可以通过拍卖的方式获得这个收入，实际上这个地值1000万一亩，我花10万块钱征来了，其他的钱就是我赢得来了，不是我劳动得来的，那么管理费用是怎么发生的，是不是吃吃喝喝的，是不是一些人员获得高薪。原来我研究开发商，我只研究私人开发商，现在我觉得储备中心也是一种开发商。