李建伟：房价上涨不能仅归结于需求

2006-5-11 12:45:00

　　五月，国家对房地产宏观调控政策实施一周年。一年来，除上海等个别城市房价在政策挤压下上升趋缓之外，全国大部分城市房价仍处于快速上升态势。宏观调控效果受到各大媒体和社会各界普遍质疑。
　　2006房地产调控政策到底该不该出，如何认识当前房地产面临的问题、矛盾与症结；值社会各界热切关注房价与调控政策之际，中国政策科学研究会与《楼市》杂志特邀业界权威人士济济一堂，风云际会房地产业规格最高的专家研讨会，高屋建瓴、深入探讨政策、大势，为推动房地产行业健康发展谏言、献策。
　　 ▲ 国务院发展研究中心宏观经济研究部副研究员李建伟发言
　　李建伟：刚才讨论的是房价和土地的问题，对第一块讨论的比较多，一会儿我问题了一个东西，给大家介绍一下。说这个空置率的问题，我觉得很容易为概念而概念去争，其实争这个概念是很没意思的。这个空置率不管是怎么定的，我就把这个叫空置率，你看它的构成，到底是什么原因，哪一部分，是什么原因造成空置的，你可以把这个结构搞清楚，只要结构搞清楚了，你现在房源到底是供不应求，还是供过于求，只要把这个关系搞清楚了就可以了。你建立在真实数据的基础上，你就能知道现在房价上涨到底是需求过大，像王主任说的我投资住房，他可能构成空置，但是你投资住房了以后，你肯定要取得收益，你要取得房租，他买了以后不出租的话，他怎么取得收益？另外一块，就是取得房价的上涨带来的收益，如果你买了很多房子，投资房子很多，你要是租不出去，你的租金就会越来越低，包括这几年我们租金价格上涨的很低，但是房价上涨的很高。正常来说，我买不起房，你房租很低，我可以去租房，他并不见得说投资这块一定会形成资源的浪费。另外一块，你投资这块也并不是说一定会拉动房价上涨。

　　我觉得如果要判断一个情况，你必须要把整个发展过程搞清楚，就是最基本的情况必须搞清楚，就是说拿某一个地区，或者是某一个市，某一个楼盘说事，往往是一叶蔽目。从我们国家房地产价格来看，确实是持续上涨的，1987年是408，2005年全国平均是3242，平均每年增长12％。1987年到1993年是非常高的，最高增速达到了30％，1987年到1993年平均增长幅度是21％，1993年到1997年有点下降，大概下降到了11％。从1997－2003年是进一步的下降，就是低速增长，平均只有2.8％。从2004年开始又突然上升了，2004年全国是15％，2005年是19.46％，到这块又恢复到了1993年的非理性的疯涨的情况了。从商品房来看，住宅这块涨的是很快的，商业用房这块，基本上最近几年就是5％左右，而办公楼这块，在1999年到2003年的时候基本上是每年下降的，2004年有了一个30％的上升。

　　就是价格持续上涨，这个原因在哪里呢？我做了一个简单的测算，我们要把价格分成三部分，一个是土地价格，另外一个是工程造价，还有一块就是销售的毛利率。还是从总的来看，我们所有商品房这块，1997年到现在土地的成本大概是8－13％之间，工程造价比较高，是62％－68％，其他的是32％－38％之间。也就是说除了造价之外，包括土地价格之外，有40％是属于销售毛利。分阶段的看，1997年到2000年的时候，土地这块上涨占房价上涨的比重是24.3％，工程造价这块是减少的，其他这块销售毛利上涨了106％。也就是说从1997年到2000年，商品房价格上涨土地价格贡献是24％，主要是毛利率的提高。从2000－2004年，整个商品房销售价格提高30％，土地价格提出50％，工程造价提高20％，利润和其他因素提高了30％，就是说土地和其他的因素，包括毛利率这块涨幅是远远超过工程造价的。所以，从最近的情况来看，房屋价格上涨一个是因为土地，另外一个是毛利率。无论房价上涨速度是快还是慢，毛利率基本是比较稳定的，就是32－38％之间，就是说无论是什么情况，这块的利润受影响是很小的。

　　还有一个比较细的分析，就是关于不同类型的商品房，像住宅2003－2004年期间，全国平均上涨600块钱，工程造价上涨277％，占销售价格比重是46％，其中54％是由土地价格和销售毛利上涨造成的。然后非住宅这块，工程造价占价格上涨幅度只有33％，其他77％是由土地和销售毛利上涨造成的。从土地价格来看，对普通住宅影响是最大的，其次是高档住宅，其他像办公楼、商业用房，还有工业仓库用房，这个价格波动是不大的，上涨幅度是比较小的。就是从土地来说，就是我们住宅商品房，特别是普通住宅和高档住宅这两部分，这个土地价格上涨确实很大，对房地产价格肯定是有比较大的影响。但是，这块从全国来看占的比重不是很高，因为现在这个数据不公布，就是你到底卖多少，现在我们在北京市出去调研，我说土地成本占销售比重到底有多大？我说有没有可能低于30％？他说不可能。有没有可能高于50％？也不多。开发商也不愿意说，现在说住宅毛利是多少？现在大家说是40％左右。就是说你扣除土地的价格和造价之外，这些年的价格上涨，很重要的还是毛利这块增长比较快。毛利这块增长的比较快，最近出台的调控政策是要控制需求，这块是需求拉动的吗？其实不管空置率怎么算，你就看你当年竣工的住宅面积和当年销售面积，这个有一个简单的数据，就是你当年的销售面积占当年竣工面积的比重，在1996年的时候，住宅这块只有56％，然后这两年随着市场销售状况的好转，他不断提升，到2004年是97.5％，也就是说你当年已经竣工了，但是是不是全卖出去呢？没有。特别是1996、1997年只有50％多，当年竣工的还有40％多没卖出去，你价格为什么还涨呢？是地价上涨还是建筑材料价格上涨？建筑材料价格在下降，地价只有一点。你扣除成本之外，其他那块为什么涨的那么快，既然你当年建的房子有40％多没卖出去，你以前销售面积都低于销售面积，每年都有卖不出去的房子，这些肯定是空置房。

　　所以，现在房价这块是不是跟需求有关，我觉得从全国的角度来看，跟需求是没有感到的，那么归结到哪呢？只能是归结到操作性，为什么在需求没有超过供给的情况下，房价涨的这么快？我觉得有三个方面，一个是垄断性，你房地产一旦占了这个位置，无论你能不能卖出去，你想买这个房就是发展商说了算。同样的位置，你建了一个楼之后，就不可能再建第二个楼，所以他就有垄断性，缺乏竞争性，他说房价是多少就是多少。另外，房地产开发商利用信息的不对称进行炒作，包括现在北京市，你至少有18万套没卖出去，在这么多房子没卖出去的情况下，你价格怎么可能涨上去呢？

　　莫春：就是囤房。

　　李建伟：假定说把需求压下来了，好多人卖得起房，现在不买了，那么他囤到什么时候，卖给谁？

　　蔡鸿岩：这种情况并不是普遍存在的，刚才说囤房的情况，发展商压房子不卖的情况，现在从大的形势来看，在121政策之后，房地产商资金链短缺是非常普遍的，他没有理由不快速回收资金。

　　李建伟：所有的囤房是前一段有一个报道，说这么多房子卖不出去是因为房地产商囤房，我前一段到江浙去，他囤房，他囤不起，把资金链面临很严重的问题。银行贷款只有一点。

　　蔡鸿岩：确实有囤房的，他是在需求和供应不对称的情况下囤房，他是为了提高价格。比如我刚才举的几个例子，就最近一周前后，北京几个热点楼盘，这些项目基本上排队跟房屋供应比例是一比十的比例，刚才您说的观点我倒不是特别赞同，你说不是需求，这就是需求，这是真实的。如果说以前包括在广州，在深圳有雇民工排号炒作的现象，但是现在北京出现的情况就是真实的买家要买，但是也有一部分是投资，但是不是为了炒号，制造这种虚假的销售景象，现在不是这种情况，因为像这几个楼盘，我身边几个朋友托关系找到我这，我找到发展商，能不能不打折，我就让你给我留一套房子，就是这样的需求。

　　李建伟：我谈谈我个人的观点，就是说现在为什么要炒作，他需要的就是这个，让大家觉得房源不多，你再不买就买不到了。一般泡沫经济有两块，一个是股市，另外一个就是地产，很多人手上还有现金呢，不炒股市，炒房产了。

　　蔡鸿岩：所有的炒作都是在市场环境炒作的，市场是什么？市场就是供需，如果没有供需的情况下，他虚炒，他制造假象也只是暂时的，是个案，不能形成普遍的现象。

　　李建伟：我再谈另外一个观点，就是为什么涨价？还有一块就是投资，投资他要取得两块收入，一块是租金，另外一块就是房价上涨，现在组定很低，租房子肯定比买房子便宜。但是现在为什么最近这么低的情况下，还有那么多人还要投资房，就像股市一样，大家炒起来了都想得到房价的涨停板，这块现在是你房子有人买，最后就像股市一样，你房地产这块从长远来说需求是不断增长的，房价也上涨的，但是绝对不是非理性的像1993年的30％的增长，现在也快到了20％。你要再涨，到最后就看谁更傻，谁来投资这块。