别墅豪宅在限令声中热销 别墅市场越限越火

2006-5-11 11:55:00

　　“2006年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。”前不久，国土资源部某高层的一番话，无疑是给本来经历了2005年“销售寒冬”的别墅市场燃起了冬天里的一把火。年底热销已经成为北京别墅市场的一大景观。市场分析人士认为，随着国家耕地的逐渐减少，别墅这样的豪宅限制开发将成为必然，现在的问题是，目前市场上在销的别墅卖完后，未来的别墅市场将往何处去？

　　建设部高层：不要再打别墅的主意

　　据了解，前不久，在人民大会堂举行的“中国房地产CEO高峰论坛”上，国土资源部一位官员表示，2006年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。建议开发商“不要再打别墅的主意”。目前我国建设用地资源紧张，乱批别墅、高尔夫球场等用地事关国家利益问题，国家今后会更加重视。而且建设部将严查违规批出的别墅用地。

　　截至今年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷，其中普通商品房用地约占30%，经济适用房用地约占10%，别墅、高档公寓用地约占0.16%。但实际上从国土资源部赴各地实地调查的结果来看，全国已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地要远远高于这个比例。

　　据了解，国土资源部实地调研发现，目前招拍挂制度在部分地方形同虚设，这种现象的出现反映了现行的土地出让制度存在问题，需要进一步细化和完善。因此，国土资源部等部门已经研究制定了非常详细的招拍挂操作规范细则，目前该细则的征求意见稿已发放到各地方政府征求意见，有望在2006年年中出台。

　　别墅市场在限令声中热销

　　限制别墅的开发在全国引起了广泛的关注。尤其在2005年，国家几个大政策的出台，给房地产销售带来了压力，凡是超过8000元以上的项目销售举步维艰，更别说别墅了。但到了年底，限制别墅开发的消息无疑给了目前开发的别墅一针强心剂。不少买家纷纷出手，一个月内红螺湖别墅销售了将近20套。

　　据了解，国家有关部门早在2003年，就出台了限制别墅用地的文件，为什么在这两年别墅开发仍然如火如荼地进行呢？北京中原顾问副总经理殷则环对记者说，目前开发的别墅项目基本都是在2003年审批用地的释放，在2005年，北京新批别墅的用地只有35万平方米。表明这批在销别墅清盘后，北京的别墅将在一定的时间内面临空白期。这种因素的影响使得2005年的别墅销售要好于2004年，2005年年底别墅热销也就不足为奇了。

　　别墅停建真的能够限制房价上涨吗

　　除了占用耕地外，还有一种声音，称别墅是导致房价上涨的原因之一。停建别墅能够有效地平抑房价。果真如此吗？

　　有关部门对限制豪宅开发可能有利于抑制房价的乐观估计，也许正是仅仅停留在了数据的表面分析上。因为别墅涨得快，导致加权计算的房地产平均价格表现出过快上涨。而限制别墅开发后，豪宅的权重下降了，计算出的平均房地产价格也就下来了。

　　殷则环说，如果别墅停建，房地产最直接的效应是骨牌效应，现有的别墅和豪宅会升值，高档公寓随之涨价，以此类推，与别墅相对应的人群会将投资目标转向高档公寓，而高档公寓面对的人群由于买不到和自己匹配的房而转向普通住宅。面对这样的市场“商机”，有多少开发商会选择原封不动的价格销售。

　　有钱了终极的居所在哪里

　　的确，对于一个人均耕地只占世界十几分之一的国家来讲，使有限的土地服务于更多的人是一个符合国情的做法。从种种迹象表明，国家有关部门限制别墅的措施已经是大势所趋。而目前的情况是，未来的别墅市场将往何处去，在市场上存在的滞销别墅怎么办？

　　据了解，限制别墅用地的政策是一个阶段性的政策，重要目的是保护耕地，但随着时代的发展以及土地政策的不断调整，别墅不会永远消失。

　　对于目前滞销的别墅，有专家指出的方向是别墅的多样化运作、多样化市场以及服务方式多样化，比如把别墅搞成高级会议的专场，另外搞成婚宴专场，在这方面把别墅用足，在操作层面有很多的机会。

　　而以一些国内建筑师为代表的声音则是，在中国建造高密度的别墅，这样不仅最小限度地使用土地，而且还能让追求生活品位的人们有所而居。只要项目整体包装做得到位，户型设计本着节约、实用、可观等因素，这样的别墅项目还是大有可为的。

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