周春生：房价的上涨不是因为土地价格上涨造成的

2006-5-11 12:55:00

　　五月，国家对房地产宏观调控政策实施一周年。一年来，除上海等个别城市房价在政策挤压下上升趋缓之外，全国大部分城市房价仍处于快速上升态势。宏观调控效果受到各大媒体和社会各界普遍质疑。
　　2006房地产调控政策到底该不该出，如何认识当前房地产面临的问题、矛盾与症结；值社会各界热切关注房价与调控政策之际，中国政策科学研究会与《楼市》杂志特邀业界权威人士济济一堂，风云际会房地产业规格最高的专家研讨会，高屋建瓴、深入探讨政策、大势，为推动房地产行业健康发展谏言、献策。
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　　周春生：为什么宏观调控没有取得效果，实际上我们不同的政府部门有不同的利益驱动，像我们主持人提到中央政府和地方政府有不同的想法，而国家的主管机关，土地资源和地产经营的主管机构也有不同的利益。我曾经在证监会工作过，当时在证监会工作的时候也经常牵涉到各个部门的协调的问题，跟发改委、人民银行等等。我想这个问题实际上我们一直没有人解决。我们现在的宏观调控出现了一个怪圈和悖论，不仅仅是房地产领域，包括其他的领域，一方面我们喊很多的行业出现产能过剩。另一方面，我们看到投资20－30％的增长，这个在国外是很少见到的，过剩了大家都小心投资了，但是在中国却是一边过剩，一边投资不断的增长。当然我不是说房地产领域过剩，我一会儿再谈房地产的问题。我觉得宏观调控有点像什么呢？我们父母亲教育孩子一样，丈夫说要好好管教孩子，但是妻子在旁面纵容、包庇、溺爱消耗，最后可能越管教越糟糕。

　　第二个，我们调控没有很好的成功，也说明一个问题，市场有市场的规律，这一点我比较同意很多专家的看法，特别是刘教授他们，我并不认为房价的上涨是因为土地价格上涨造成的。首先从经济学上最基本的逻辑就是不同，因为你想开发商也好，建筑商也好，如果他的房子卖不出去，他还愿意花高价卖地吗？现在如果限制土地的价格，一个结果是什么呢？只能造成寻租，我用很便宜的价格把土地拿来，但是房子照样卖高价。这个就像古玩市场一样，一个人不懂，把商朝的青铜器十块钱卖给我，你说我会卖十五块钱吗？不会，我会卖很高的价格。所以，我们要承认房地产是一个市场，土地的市场化是必然的，尽管大家有很多的利润，但是这个不是引起房价上涨的根本的原因。根本的原因是跟需求有关系，当然大家谈到很多的控制率的问题，我觉得需求有几个方面的原因，第一个很重要的原因，就跟我们买股票一样的，是老百姓也好，投资机构也好，实际上都有一个很强烈的房地产升值的预期，有这种预期，他就敢花大价钱，高价钱买房子，未必他自己住。所以，刚才为什么大家争执空置率，就是说老百姓买房子住不住算不算空置，这个是有不同的看法的。为什么大家不住还买？显然他认为这个房子将来一定是涨价的，这种需求很难通过行政手段改变的。另外一个，就是说尽管我们知道很多房地产价格上涨已经引发很多的社会矛盾，很多的穷人买不起房子，但是另一方面我们也不能忘了，我们的银行还有十几万亿，大概相当于一年的gdp的储蓄存款。所以，有的老百姓没钱，但是还有相当一部分人有钱，否则这十几万亿的存款哪来的？这一是一个需求。刚才莫春说人民银行出了一个新的政策是50％的首付，我没有看到这个报道，是不是要一刀切，如果是这样一个政策的话，我倒是同意我们曹教授的看法，我认为这个政策很愚蠢。从某种意义上他能限制需求，但是问题是现在调控需求，调控房价的目的是什么？能让普通老百姓住得起房子，你50％的首付，实际上是把那些穷人买房的路断了，有钱人买房子很多是不*的。

　　蔡鸿岩：山西人买房子都是一次性付款的。

　　周春生：你真正豪华别墅，你80％的首付也是无所谓的。真正*的是几十万的房子，那么这个50％的首付限制谁了？限制需求动机是没错的，但是你如果一刀切，如果说你第二套、第三套房子是50％、80％的首付，这是另外的概念。但是如果要小户型的住宅要50％的首付，这个结果肯定是让更多的人买不起房子。所以，我觉得我们在出台宏观政策的时候只是头疼医疼，脚疼医脚，如果为了控制房价不择手段，最受到伤害的就是社会中低层的老百姓。

　　第三，刚才我们乌委员和王主任也谈到社会保障的问题，我觉得这个在中国是必须注重的一个问题，中国有中国特别的国情，现在讲建立和谐社会，确实我们看到很多人，特别是中低收入阶层买房是一个很大的负担，而我们的基本的生活理念是居者有其屋，怎么解决这个问题？这个就牵涉到房地产的社会保障的问题。但是我们市场也有市场的规律，我们怎么把社会保障功能和市场功能分离，这是我们政府要关心的问题。就是不同功能的需求应该有不同的政策，这里面甚至包括政府到底要关注什么样的房价，因为我们首先房价数据有问题，统计口径有问题，另外我们关注房价到底关注什么样的房价，比如说高档别墅，上千万的房子，政府不用关心，因为跟大部分老百姓的利益没有关系，我们在这个时候，包括我们统计的口径，我建议我们已经应该把普通住宅，就是中低收入阶层买的，为了满足基本居住需求的房价和高档住宅房价分开定指数。你可以看出来哪个在涨，我们应该用这个指数，大家切实关注到老百姓基本的居住利益了，看这个房价涨了多少，怎么调控这块。而且社会保障功能和市场功能分开，包括土地供应方面，因为如果你是招拍挂的形式，这个结果显然是什么呢？社会保障功能没有办法让房地产商承担，他是靠市场手段，他至少是合法的手段拿到房子，凭什么我去考虑谁能得起买不起，我只要能卖得出去，谁出高价我卖给谁，这是一个基本的商业规律。所以，我觉得在这方面，我们社会保障功能怎么样做，包括可以有些鼓励和限制开发什么样的房子。当然也有我们刘教授讲的配套设施，我们盖了那么多的经济适用房，最后这些房子拿出区别了，你怎么有一个约束监督机制保障社会保障功能的实现。所以，这个分步调控应该是我们关注的话题。

　　关于房地产的价格、需求的问题，我觉得现在我们如果是不分门别类的，按照一个简单的总量，这个倒是体现了一个市场化的趋势，我个人比较欣赏市场化的手段，但是如果在中国这种一刀切的市场化手段，可能会引发更多的结构性的矛盾和社会矛盾。我就简单讲这么多，谢谢大家。