豪宅少了不意味普通住宅多 调控要防诺斯悖论

2006-5-11 12:01:00

　　豪宅数量减少，并不意味着普通住宅多起来。目前土地资源的稀缺性和垄断性，让开发商们完全有能力将豪宅减少的损失，转嫁到所谓的普通住宅上。

　　近来，关于什么是别墅，别墅应该达到什么样的标准，引发了不少的讨论。日前，国土资源部有关负责人表示，将出台对“别墅”的准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制。对于独门独户型的豪宅，更是用上了“严禁”的字眼。

　　与出口贸易常见的“商品低价倾销”相映成“趣”，如今的房地产领域正在掀起一股“高价倾销”热潮，动辄上万的“普通住宅”充斥市场，其繁荣景象，让人不由得回忆起当年的股票投资狂热。

　　在盛景背后，房产高价的“存在即合理”，引发了大量深层次的纠纷与矛盾。从去年开始，包括国土资源部在内的几大部委频繁发力，就是力图扭转这一不利局面.

　　但是，政府在加大房地产调控的力度时，也要谨防误入“诺斯悖论”的陷阱。经济学上著名的“诺斯悖论”指出：政府的干预行为本身应是一种公正无偏的公共服务，但是由于自身利益关联，有时却会导致政府的干预行为最后走到期望结果的反面。

　　将“诺斯悖论”引申开来，即随着政府管理范围的扩大，从短期内看，被管制的经济领域交易费用确实下降了，但每一个时期的下降，最后带来了长期交易费用的增长。

　　别墅豪宅多了，要加以限制，政府已经从课以重税与限制用地两处入手，这可能带来两种后果：一种是富人们并不在乎多出的那点税，依旧愿意积极抢购豪宅；另一种随着土地供应减少，豪宅量确实减少了，富人们就转向其他奢侈消费，要么干脆到国外购买别墅。

　　拥有强大消费能力的富人，欲望很难被遏制；作为惟利是图的商人，开发商追逐高附加值商品的冲动要予以控制，也相当困难。豪宅数量减少，并不意味着普通住宅多起来，目前土地资源的稀缺性和垄断性，让开发商们完全有能力将豪宅减少的损失，转嫁到所谓的普通住宅上。以北京为例，今年1-2月北京市商品房预售均价每平方米6776元，同比每平方米上涨997元，涨幅为17.3%.普通住宅的价格同样在一路狂奔。

　　在垄断形势下，资源掌控者通常善于利用手头的资源，玩“轮盘赌游戏”：豪宅利润被打压了，就在普通住宅上做手脚；普通住宅如果也被强行要求控制利润（这实际上不可能），还有经济适用房的乾坤可拨弄。

　　所以说，国土资源部也许可以对豪宅数量进行控制，却无法指挥开发商们自觉开发中低价位的普通住宅，反而有可能导致开发商将减少一套豪宅销售的损失，以消费者被迫购买10套高价“普通住宅”的代价来偿还。

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