潘石屹析北京房价:低价房涨幅小、高价房涨幅大

2007-3-22 13:13:00

　　春节期间，我对北京2006年房价按不同价位分区间与2005年进行了比较，所有的数据来源都是北京房地产信息网上实时的数据。根据上述数据，我所得出的基本结论如下：

　　第一，北京2006年房价涨幅最大的是超过2万元/平方米的房子，涨幅达到26.4%；而低于5000元/平方米的房子没有涨价，反而下跌了0.8%，主要原因是，这个价位所供应的房子的区域越来越远离城市中心；5000—8000元/平方米的房子涨价幅度为10.4%，造成这个波动的主要原因是在这个区间中，2005年“国美第一城”的销售量非常大，而2006年它的销售进入收尾阶段而使得其销售量大幅度下降，同时其他项目也未出现可与其2005年相比的销售量所引起的。除去5000—8000元/平方米这个价位区间之外，北京市房价的基本规律是：“低价位的房子涨幅越来越小，而高价位的房子涨幅越来越大”。我想这与北京市这两年进行宏观调控，大幅增加了低档房的供应量；同时北京又是一个国际大都市，有许多外地人和外国人购买高档房有关。低档房供应量增加会导致低价位房子涨幅变小，而外来购买的增加，会形成高档房的需求空间，导致高价房涨幅增大(见图一)。

　　第二，从北京的价格区间房子涨幅来看，房价低于8000元/平方米的房子，比2005年仅上涨了2.4%，而普通老百姓关注的住房问题也主要集中在8000元/平方米以下的房子，超过20000元/平方米的房子，大部分是别墅、高档公寓、商铺和写字楼，与普通老百姓所关心的住房问题基本没有太大关系(见图二)。

　　第三，表一中列出了不同价位的房子在2005年、2006年房价的涨跌率；表二则是小于一定价格的房价的涨跌率。预计这种趋势在2007年还会继续加大，即低价位的房子涨价幅度会越来越少，因为政府在竭尽全力增加这部分土地和房子的供应量，而高价位房子的涨幅还会增加，原因还是那句老话：“价格取决于供求关系”。在过去几年间，北京市公开出让的高价房土地很少，供应量会影响价格的变化。

　　这只是我的分析结论，公开出来供有需要的朋友参考。

　　2006年与2005年北京市房屋销售

　　不同均价下的数据分析对比

　　均价区间(元) 05年销售面积累计 06年销售面积累计房价增减率

　　0-5000 326 435-0.8%

　　0-6000 865 676-4.3%

　　0-7000 1190 1002 1.4%

　　0-8000 1476 1235 2.4%

　　0-9000 1633 1508 7.0%

　　0-10000 1743 1668 8.7%

　　0-11000 1845 1767 8.4%

　　0-12000 1943 1857 7.9%

　　0-13000 1974 1901 8.5%

　　0-14000 2003 1989 11.3%

　　0-15000 2057 2077 12.8%

　　0-16000 2093 2094 11.5%

　　0-17000 2130 2116 10.4%

　　0-18000 2141 2151 11.9%

　　0-19000 2175 2190 12.0%

　　0-20000 2175 2236 15.2%

　　累计 2217 2288 16.7%

　　%2006年与2005年北京市房屋销售

　　不同均价下的数据分析对比

　　均价区间(元) 05年销售面积累计 06年销售面积累计房价涨跌率

　　0-5000 326 435-0.8%

　　5000-8000 1149 800 10.4%

　　8000-12000 467 622 2.2%

　　12000-15000 114 220 5.9%

　　15000-20000 118 158 13.1%

　　20000以上 42 52 26.4%

　　累计 2216.82 2287.84 16.7%