房*违约的危险信号令人关注 谁来担责？

2007-3-30 1:00:00

　　上周，在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上，经济研究所研究员汪利娜指出：购房者的负担日趋加重，中等收入者目前的还*费用已占到家庭收入的50%。“这是一个警戒线，如果进一步加息，买不起房的人会更加买不起。” 国家会计学院金融研究中心早前完成的一份研究报告也不乐观。该报告认为，对照香港20年来经验，利率上升、房价波动以及*人偿还能力下降等三大因素诱发的房*违约率可能超过18％，房*的违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。房*违约的危险信号令人关注。



　　房价升

　　居民购房负担加重

　　汪利娜和金融研究所博士殷剑峰等多人，在去年底到今年初约2个月时间，分别在全国房价最高、价格上涨最快的上海、北京、深圳等城市进行了广泛调研。根据国家统计局发布的最新数据显示：2007年2月，全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.3%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，深圳、北京位居全国涨幅前两名，分别上涨9.9%和9.7%。而根据上述调研报告所示，未来如果不改变房地产供不应求的局面，特别是政府依靠卖地提高房价的模式，房价将进一步被动上升。

　　从1999年国家实行住房体制改革以来，房价越来越高。社科院调研人员认为，这与整个经济进入快速增长期，以及市场严重供不应求等因素有关。2003年以来， 增长连续多年在10%以上，其中城市化率上升很快，但是市场并未有相应数量的商品房供应。汪利娜指出：“供不应求是常态。”而在北京、深圳、上海等城市化率达到80%以上的地方，外来人口比重大，住房需求更大。上海、北京的非当地户口买房的比例分别占25%至27%和35%。调研后发现，北京均价每平方米在1万元以上的房屋，外地人购房比例约占43%。

　　此外，推高房价还与政府不断拉高土地价格，以及减少经济适用房建设有关。比如，北京三环内不再供应经济适用房土地，四环内的供应房开发土地不多，且挂牌的土地占比很少。

　　按照国家统计局对收入的7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付全部房款，年利率5.3%购买商品房计算，中等收入者每月还款超过了全部收入的50%。

　　利息涨

　　白领买房也困难

　　社科院调研显示：考虑到收入差距，目前的情况是“买不起房的越来越买不起”。根据计算，加息后高收入家庭多付出的还款，占全部收入的比例上升2个百分点，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%。汪利娜表示：“加息对于不同区域的影响也不同，在北京、上海、广州的影响更大，其中北京的白领买房会越来越困难。”

　　实际上，目前由于居民购房负担加重，房地产信*市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信*增长额度占整个住房销售额的比重，从2004年前的50%，下降到2005年的15%，2006年则下降到10%。而根据国家会计学院金融研究中心一份报告显示：在前些年已经*的买房者中有可能出现房*违约情况，房*的违约很容易转换成未来几年内的银行坏账风险。

　　负责这份报告的国家会计学院金融研究中心主任王铁锋认为：“与美国不同，我国的银行是经济发展的主要融资渠道，经济繁荣时期通常伴随着银行*的大幅增长，而随着经济的着陆，银行不良*将接踵而至。”

　　国家会计学院金融研究中心的报告表明，房地产*余额与全国商品房价格指数呈正相关关系。即伴随房产价格的上升，银行的房地产*余额也几乎同步增加。而房价的高企，将加重人们对银行房地产*安全性的担忧。

　　根据一家中资银行的年报显示：房地产建筑业*余额314亿元，个人*429亿元。银行的*总规模为2883亿元，房地产以及相关*的规模仅次于工业*，占比超过25％。而在该银行当年的中报中，这一比例更高，高达30％，规模甚至超过工业*。与此形成对比的是，在两年前，房地产建筑业*余额还仅为89亿元，个人*为40亿元，*余额为735亿元，房地产以及相关*占比只是17％。国际著名评级公司的银行业分析师指出，房*风险的时间较长，一般要5年或以上，才可能完全暴露，而不是短期内。

　　为购房者减负支招

　　距今最近的加息中，央行首次提出为第一套住房的购买者实施利率八五折优惠，此举无疑在宏观调控的同时尽可能为普通人买房减负。社科院金融研究所的殷剑峰博士表示，可以提高住房公积金对购房者的扶助能力。目前，我国的高住房公积金利用率较低，2005年底全国住房公积金缴存余额为4893．5亿元，沉淀资金高达2086．3亿元，资金闲置现象严重；住房公积金的住房金融支持效能微弱，我国公积金存*利差高达2．87个百分点，相当于发达国家的10到20倍，以个人账户缴存余额的倍数确定*额度的做法也限制了公积金政策的实际扶助作用。

　　与此同时，他还提出了进一步降低住房按揭*利率。在长期*制度方面，相对于美国等发达国家，我国住房按揭*利率明显偏高，在经历了1998年至2004年间短暂的利率优惠后，2005年初，为抑制房价过快上涨，央行宣布取消住房*的优惠利率，转而执行正常的*利率，这一做法让中低收入缺乏信*能力，客观上减弱了各个家庭的偿还能力。他建议：如果将年*利率下降到3％，可以极大增强各个家庭的偿还能力。


《市场报》 (2007-03-30 第04版)

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