广州地产重税疑云重重 2手房个税新政有缝可钻?

2007-8-8 16:57:06

对目前还依然对2006年楼市行情抱有“反弹”想法的投资者来说，二手房交易个税无疑是一把高悬于头顶的达摩克利斯之剑。相对于目前5%的营业税，对利得部分高达20%的个税可谓是致命性的。

然而，有意思的是，税法里原本没有的房产营业税开征了，而白纸黑字写着的个税却成了各地税务机关含糊其词的问题。如今，广州被传在辣手无情地恢复这个税种了，实情究竟如何？

二手房交易个税有缝可钻吗——

近日，广州市地方税务局对个人转让房产征收个人所得税出台了补充文件，明确从2006年1月1日(税款所属期)起，对个人转让房产可实行据实征收，按照“财产转让所得”项目适用税率20%征收个人所得税。延伸阅读：调查显示:90%中介认为卖房缴个税难平抑穗楼价

一石激起千层浪。此前尽管北京、南京、杭州等地也都陆续恢复征收过二手房交易个人所得税，不过大都没有推出明确条文，更少有明确的对偷漏这项税收者的处罚措施。

据广州市地税局税宣传科梁科长介绍，目前，广州对市内的房地产交易，是按照1%(总交易额的1%)的“核定征收”税率征收；是楼市炒风日盛引起了政府部门的关注，才出台了上述新规定。延伸阅读：广州市地税局回应个税优惠遭遇"唯一住房"难题

据广州市房管局的最新统计数据，继2004年疯涨18.8%之后，广州10区房价2005年1至10月再度猛涨16%,均价达到5597元／平方米，10月环比上涨了647元/平方米，升幅达13%。涨幅最大的番禺区1~10月价格上涨超过20%。延伸阅读：新个税实施条例公布公积金从应纳税所得额扣除

此外，进入11月，广州的房地产市场出现了“价量双涨”局面。广州二手楼市11月的总体成交量环比增加16%。正是上述情况，使广州市政府部门判断：楼市因炒作现象产生“虚火”，政府需要推出“泻火”的猛药。

广州市地税部门强调，国家对房地产市场采取的各项宏观调控措施，尤其是税收管理措施必须坚决贯彻执行，个人在转让自有房产过程中通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税的，或者房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的，地税部门将根据有关法规进行处罚，罚款最高可达五倍。而具体征收办法中也对一些关键词如“房产原值”、“合理费用”等作出了解释，按字面上看，似乎无懈可击。

“据实征收”税率20%

这份2005年12月12日发布的《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》明确，个人转让自有房产缴纳个人所得税的征收方法分为据实征收和核定征收两种，而售楼者能否提供完整资料成为确定计征方法关键。

首先让我们看看“据实征收”的方式。这是指：个人转让自有房产的，纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的，可根据个人所得税法的规定按照“财产转让所得”项目据实征收个人所得税。

个人转让除已购公有住房(即房改房)以外的其他自有住房，以一次转让房产收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率计算应纳税额。计算公式为：　　应纳税所得额＝每次转让房产收入额-房产原值-合理费用(每次转让房产收入额，是指纳税人转让房产所取得的全部房款收入，不管分多少次取得收入，均应合并为一次转让房产收入)。

应纳税额＝应纳税所得额×20%

令人关注的是“房产原值”的确定，这个办法规定：

(1)自建房：报建及建造过程发生的费用；

(2)购买商品房：购进价格及购房支付的其他有关费用(包括契税、印花税、权证综合费等，下同)；

(3)受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产：发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购进价格及其他有关费用。

而能够扣除的“合理费用”，是指转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。

确定上述房产原值和合理费用时，纳税人必须提供有关合法、有效的凭证，包括完税凭证、套印税务机关*监制章的*以及经省级税务机关批准不套印*监制章的专业*和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证；发生建造费、中介服务费的，纳税人还必须提供有关合同、协议。

“核定征收”成为“活络搭扣”

然而，这份看似天衣无缝的征税办法，其实是留着一个“活络搭扣”的：那就是当交易双方隐匿起一些或全部的重要文件时，“据实征收”将变成“核定征收”，能省下不少钱。

据了解，广州市个人在转让房产过程中，如果有出现下列情形之一的，实行核定征收：

(一)未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；

(二)未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；

(三)未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；

(四)申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；

(五)个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；

(六)在办理个人所得税完税手续时，未按本通知第四点规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。

核定征收的计算公式为：应纳税额=转让房产收入额(全额)×应税所得率(住房为5%，非住房为7.5%。)×20%。

我们不妨算一笔账：一套100万元的住房，如果按照“核定征收”缴纳税收，应缴税额为1万元。如果按照“据实征收”，扣除“合理费用”后，如果获利5万元，那就依然缴税1万元。换而言之，100万元的房子如果获利低于5万元，该交易者就应该老老实实地把所有文件交给税务局，如果获利高于5万元，他就应该理智地把文件藏起来，直接给税务局缴1万元。
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