预售款帮助开发商顶起半边天 看预售制三大罪状

2007-8-15 11:42:02

预售制度的由来




上世纪90年代初，为了帮助刚起步的国内房地产市场解决资金紧缺问题，1994年出台的《城市房地产管理法》，在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。

日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布建议，把目前的期房销售制度改为现房销售制度。消息一出，立刻成为楼市热点，一石激起千层浪，叫好的叫骂的文章网上满天飞，任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)在他的博客里甚至认为这个课题组是在误导群众。

从最近的统计数据来看，房地产预售这一块儿的资金，顶起了房地产开发的半边天，如果把这部分给撤了，拿什么来顶替？我们在提出建议的同时，还应该提出由建议引起的问题的解决方法。

预售款是最大资金源

现在有许多房地产开发企业，每每在投资开发项目时，为钱而痛苦。由于自备资金不足，往往通过银行*等融资渠道获取开发资金，而房屋预售也是筹集资金的重要渠道。

根据北京市统计局官方网站发布的消息：今年上半年北京房地产开发资金来源，仍然以银行*、自筹资金和定金及预收款为主，占本年到位资金比重分别为29.8%、19.1%和35.4%，另外个人按揭*也占到了8.8%。这样一算，预售部分比例已经将近45%，接近一半，由此可见，预售这一块儿资金，是项目最大的资金源，没有它房地产项目想要运作起来那是不可能的。

预售制度三宗罪

现行的预售制度有许多不公之处。

其一，购房者先把钱给了开发商，开发商再拿这笔钱去造楼，这样一来就真的有点像合作建房了，不同的是那些“投资建房”的购房者享受不到其中的利益。

其二，开发商通过预售把投资的钱都收回来了也就不急了，延期交房、捂盘惜售等静待升值的手法一玩再玩，哄抬房价。由于房价持续上涨，又迫使购房者在房子还没造完的时候就急着买了，唯恐将来等房子建好了价格会更高，这就形成一个循环。

其三，买东西的都知道，看了东西再买心里都踏实，但对期房的购房者来讲，却不是这样。由于对价格的看涨，无论是投资还是自住都认为早买房好，这也导致了在收房时往往会产生许多问题。中消协发布的“2007年上半年全国受理投诉情况”显示，虽然上半年投诉总量较去年同期呈下降趋势，但商品房投诉比去年同期上升了15%，增幅第一。

如果预售制度被取消，楼市将会如何？反对者和支持者各有各的观点。

-反对

如果取消预售制度，那“半边天”的钱可就没有了，从哪里找这么大个柱子？所以一旦取消预售，势必使得许多缺乏资金的房地产开发企业被淘汰出这一行业，这对于行业的优胜劣汰倒是件好事，可是对于那些留下的企业，在本身的实力并没有增强，而且因为资金被切了一大块时，运作项目时资金压力会更加大，他们能有那么多钱去经营那些土地吗？

-支持

也有支持取消预售制度的，他们认为一方面，那些以预售款为主要融资渠道的中小开发商会感到资金压力，囤积土地、捂盘惜售等现象必然大为减少，这种资金压力必然会反映到房价上去。另一方面，消费者明显对现房存有偏好，一旦期房取消，即使市面上暂时可买房源减少，也不会出现哄抢抬价的现象，因为取消期房本身就是一个重量级的平抑房价信号。

-竞评

确实，预售制度存在诸多弊端，可是在提出“取消预售”的同时，也要考虑到此举带来的问题。

从现实状况来看，政府和人民最期望的是把房价降下来，而无论是政策调控还是价格规律似乎在当下的房地产市场已经失灵。从5月份以来市建委加大了对房地产开发商预售和捂盘惜售查处力度。预售资金撑起了房地产行业的半边天，不是说撤就能轻易撤的。

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